成都粉丝非常热情，也很热爱研究楼市，所以我这次花了不少功夫来写成都的稿子，都是干货没有废话。成都楼市有什么变化，或者你有什么意见，欢迎你们多留言哦。我也想跟你们多了解成都真实的行情。毫无疑问，成都今年的行情肯定要比2021和2020好很多。按照成都过去的成交规律来看，二手房平均每年成交在7-8万套，才算是正常水平，而且是升两年跌一年。
但是去年和前年的成交量还不到5万套，这明显太低了。虽然去年年初市场很火爆，价格也涨的凶，核心地段涨幅超50%，但量在收缩，这种涨法太急了，是持续不了多久的，就是市场要调整的前兆。下半年因为信贷收的太紧，二手房又出来一个指导价，所以把二手房市场一下就打趴了。但10月信贷放松后，加上价格也降了，有些房子比指导价还低，年底两个月成交量明显在大反弹。
今年1月的成交量也很大，所以今年成都楼市行情会不错。新房市场也是，连续三年供过于求后，去年就转向供不应求了，说明市场上行周期开始，只不过下半年被堵死了。
看成都过去十年，增加了582万人就知道，仅次于深圳广州。四川那么多人，后面成都还会持续吸引人口流入，根本不用担心需求问题。而成都的供给呢，看下图就知道，去年土地没增加多少，今年需求回升的话，肯定又是供不应求。地价也涨了不少，房价想不涨都难，毕竟开发商不能都做亏本生意啊。那些限价倒挂多的，肯定又要抢爆了。所以我觉得今年信贷放松，利率下调之后，成都市场肯定会迎来一个爆发。
保守估计今年二手房成交量至少在10万套以上，量起来了，价格就有涨的底气。
毕竟成都过去房贷一直是高利率，去年还在6字头以上，现在降到5.6%了，久旱逢甘霖的感觉肯定会释放出大量购买力。
另外，成都主城区的新房现在大都是大户型，刚需也买不起了。只能去二手房市场找小户型的房子。我看网上有消息说现在银行放松了评估价，那些限价的可以按照市场价给贷款，如果是这样的话，那价格也会回升。但我没有去求证，不确定，你们自己多关注，这一点至关重要。如果没放松，二手房指导价是按照指导价评估贷款的，想涨就比较难。
特别是刚需房，很难好转，因为刚需是最脆弱的，首付增加两成马上就买不起了。反而是大面积的豪宅抗跌，比如金融城，虽然成交少了，但价格没跌多少。因为有指导价的恰恰都是好房子，多集中在宽窄巷子、三圣乡、金融城、南湖、麓湖生态城、攀成钢、国宾板块等热门板块，就是怕他们涨太快才要降杠杆，本身也是以后潜力大的地方。但二手房指导价对市场的杀伤力是非常大的，降杠杆很多改善也买不起了，业主又不想降价的话，买家就只能去买新房了或者换别的地方买，所以被限价的成交量很难起来，那价格也是有价无市。如果房子本身好，地段和学区都不错，还有地铁商业，成了指导价的漏网之鱼，就是还没有出台指导价，那市场自然会发现这些价值，那价格就会涨。我前面说了，今年会涨的那些房子，本身条件不错，那就值得买，这些肯定是在一二圈层。
另外已经被限价的二手房，如果房子好，你有实力，也值得买，刚好趁着短期横盘的机会，有钱就可以买，一旦指导价放松，那这些就是最先上涨的。
大家都能感受到，这几年成都中心区的房子面积是越来越大了，一是因为地价涨了后，开发商做大户型才有利润，总价就越来越高，有钱人才买的起。二是中心区的土地越来越少了，成都虹吸的是市内乃至省内最高支付能力客群，有钱人都想买到中心区，好房子供不应求，房价只能越来越高。老城区的学区房，如果房子很破旧，除非学校属于顶流，也只建议买小户型，用完就卖。还有人问我，今年成都市场回暖的话，刚需和改善可以买，那投资还能不能买了，特别是成都三倍熔断的盘，拿到房产证要5年后才能卖，持有成本会不会太高了？
现在纯粹是投资的，应该不会去买三圈层的房子了，因为谁都知道远郊的房子涨的慢，以后更不值钱。也不会轻易投二手房了，本身就比新房贵，随便来个什么政策就要跌。所以投不投资，还是要看价格和地段，如果是地段好，新房价格倒挂20%以上，哪怕是限售5年也没关系。
好房子还是有升值空间的，否则你不买房，这钱还有更好的投资投渠道吗？我多次说过买房要跟着政策走，去年成都的调控政策很明显前面在收紧，年底在放松。
去年5月成都热点片区的二手房指导价连续出台了三批次，在真实报价上打7-8折，8月之后到现在也没有再出第四批次了，说明成都也是想维护市场稳定的。加上11月份成都还出台了政策，从12个方面来稳定楼市。维稳的意思就是告诉你们可以买房了，市场要回暖了，结果真的反弹了。回头看2019年成都的调控政策也是很严，但稍微放松一点人才引进，二手房成交量就到了11万多套，成都真的是给点阳光就灿烂的地方。所以今年成都的政策至少上半年是宽松的，下半年就要看楼市有多火热了，太火热就会收紧，二手房指导价四批次就会出来。老城区最多只能靠旧改优化一下，但拆迁太难，想看到焕然一新，这个过程太长太长了，所以没有哪个城市的老城区房子升值快的，除非是学区房，因为谁也不想周边被老破旧包围。成都二环以内就是老城区，因为早都开发完了，目前剩下的都是一些零零碎碎的地，没办法成规模的打造，所以潜力也不会太大。
因此你需要把目光投向二环以外，一圈层二圈层里面，还有大量空地的片区。通常来说，片区空地多，规划有序的板块，都是新房子，更有想象空间和未来。成都现在每个区都有新概念可讲，但以后肯定不是随便搞个新城概念都能成功，还是需要看地段的。一圈层 二圈层新版块还有升值机会，三圈层就不要指望了。下面我根据成都的楼市地图总结了一下。现在最大的共识，潜力排第一的肯定是高新区，版块金融城，大源和新川。这个没有争议。去年大源板块的地是整个成都，开发商抢的最激烈的，说明最看好这里。
因为高新区是消费能力最强、收入最高、新兴工作机会最多的，以后房价肯定都是最高的，所以高新区限购才最严，就是怕你们都去买推高房价。
同样是3万，能买到高新，当然就不用再考虑其他区域了。二手高新目前比较好的区域在4-5万左右，现在看很贵，以后看更贵。第二、天府新区，板块中央商务区、南湖，麓湖，秦皇寺、天府前湾，科学城、锦江生态带都可以，主要围着天府大道两边；从成都到2035的总规图可以看出来，成都就两个主中心，老城区是一个，天府新区是第二个，属于成都的新中心，所以发展潜力毋庸置疑。现在很多人还在怀疑天府新区，觉得成都又在东部搞了个东部新城，天府新区会不会被冷落了？我觉得大可不必担忧，因为20年的规划图肯定不会随便改的。天府新区纵深虽然长，但是兴隆湖到金融城去上班也就20公里，所以并不远。第三是锦江区，板块攀成钢，三圣乡；成华区，二八版块、东客站；其他主城区的几个新城，包括武侯新城，金牛区国宾版块，青羊新城，北部新城；攀成钢、三圣乡都很成熟了，新地也少，二手房可以买。成华区因为未开发的土地多，二八板块就可以成片打造，据说可能成为下一个攀成钢，新房值得买。很多人看好的龙潭寺可能还需要时间，去年土地有几个流拍了，说明开发商目前热度不高。其他几个新城都是比较新的片区，自住和改善的都可以买。投资的话就要买热度最高的，后面还有很多规划没有落地的片区。比如攀成钢，三年前跟金融城差不多都是三四万，但后面涨幅明显不如金融城，攀成钢现在还是三万多，但金融城涨到四五万了，因为攀成钢项目全部搞完了，金融城还有三期开发，后续就还有很大的想象空间。温江有光华新城，双流的杨柳湖中心，新都的大丰、香城中心，郫都的犀浦，龙泉驿的大面、东安湖，这些都是片区比较新，规划较好的。大面是龙泉驿区发展最好的板块，都是次新房，主要是锦江区和高新区外溢的购买力，东安湖板块，才开始开发，需要时间。新都的斑竹园板块，去年土地流拍最多，发展时间还需很长。因为太远了，到市政府周边商务区有50多公里，远郊是投资的大坑。
很多买房的逻辑，我也会在视频号给大家说一说，我尽量会一周做一次直播，大家可以来直播间聊聊。大家一定要关注下视频号不会错过。
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